关闭

房产登记在未成年子女名下 想过有哪些风险吗?

2018-07-16 09:54:01  来源:宁波日报   作者:董小军

周建平摄

夫妻离婚,登记在三岁儿子名下的房产无法“套现”

张女士是江西南昌人,6年前与在南昌做生意的丈夫相识,后来跟随对方来宁波。两人结婚后,在海曙区购置了一套150平方米的住房,现在的市场价格约为300万元。当时,在登记房子产权时,夫妻俩曾产生矛盾,后来干脆让只有三岁的儿子当了产权人。

如今,因为这套写了儿子名字的房子,张女士陷入了苦恼和麻烦:今年年初,因为丈夫有外遇,两人关系破裂,准备协议离婚。离婚条件都已谈妥,最后却卡在这套房子上。根据双方达成的协议,丈夫获得了孩子的抚养权,张女士获得这套房子的产权。因为婚姻受挫,心灰意冷的张女士准备在离婚后回江西老家,在她看来,这套房子算是对其无过错的一种补偿。但万万没有想到,这套名义上归她的房子实际上根本无法变现。当她咨询了律师后,更加绝望,因为按照相关法律,父母不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。而且律师明确告诉她,从法律上说,他们根本无权处置属于孩子的房产,更不要说变卖后将钱归一方所有。张女士承认,对照法律规定,她是不可能将这套房子变现的,未成年儿子已锁住了这套房子,自己“只能一无所有地回江西了”。

把房产登记在孩子名下原因多种多样

如今,很多家长在购置房产时,喜欢将房产直接登记在未成年子女名下。在他们看来,这样做的好处很多,其中最为年轻父母接受的一个原因是可以规避税费,因为“房子是一个家庭最大的财产,今后一定要传给儿女的”,相比于今后办赠予、继承手续,直接把房子登记在孩子名下,不但省了很多事还能省下不少税费,也不用担心将来可能开征遗产税。

浙江导司律师事务所高级合伙人张志旺表示,在如今房产过户税费相对较高的情况下,人们通过这种方法规避税费完全可以理解。当然,人们之所以愿意把自己的房产登记在孩子名下,还可能有另外一些考虑,譬如,有些从事商业经营活动者,有较强的风险意识,他们以孩子名义购置房产,便是一种分散风险的方法,万一将来出现某种变故,如生意失败、资不抵债等情况,能给自己和孩子留条后路。

在现实生活中,还有一种情况也是夫妻双方愿意把房产登记在未成年孩子名下的原因:当夫妻感情出现危机准备分手时,很可能在如何分割家庭财产上产生分歧,往往互不相让,谁也不愿吃亏。为防止出现这种情况,出于对子女爱护的共同心理,一些夫妻就会将房产登记在子女名下。

让孩子做房东存在各种风险隐患

如果没有特殊情况出现,把孩子登记为房产的产权人,当然不会有什么问题,但必须想到,孩子变成房东,基本上等于把该房产锁死了,如果孩子很小,甚至需要过十多年才可能启动改变房产产权的程序,在这个漫长的过程中,如果一旦出现某种变故,想要打开这道锁就非常难。那么,让孩子成为房东究竟会有哪些可能的潜在风险呢?张志旺律师作出以下分析:

首先,做父母的不能随意处置房屋。

按照我国法律规定,房子的产权实行登记制度,用通俗的话说就是,登记在谁的名下,房产在法律上就属于谁。把房子登记在孩子名下很容易,但要改变这种性质就非常难,原因在于,未成年孩子不具有独立行使民事行为的能力,而处置房产是大事情,未成年孩子不能随意处置。其父母虽然是监护人,但由于产权在孩子名下,会因此形成一个死结。如果父母一定要处置登记在未成年孩子名下的房子,必须符合一系列特殊的要求:处置房产行为必须以有利于孩子的利益为目的,若孩子出现重大疾病需要大笔钱治疗或生活学习需要等;必须提供由监护人签名,保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书,保证书须经公证处公证;另外,父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。

此外,处置孩子名下房产的相关程序也很复杂,需要履行一系列手续,否则,日后孩子一旦提出异议,认为父母侵犯其合法权益,父母还要承担赔偿责任。

其次,父母离婚时易出纠纷。

夫妻离婚时,以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷,在现实生活中,这样的事例数不胜数,如前面张女士所遭遇的窘境,就非常具有代表性:两个人自以为达成了有关财产分割的协议,张女士获得了房产,但这份协议是非法的,两人对家庭财产的分割其实并未完成。

第三,父母无法控制子女成年后擅自处分房产。

从法律角度看,父母出资购房,然后把房产登记在子女名下,意味着父母把这套房赠予了子女,也就是说,所有权完全为子女所有,也只有子女才对这套房子拥有所有权。等到孩子有了完全民事行为能力,他就具备了自主处置房产的权利,一般情况下,没有谁可以限制。但在现实生活中,可能出现的矛盾和纠纷会让一些人后悔当初把房产登记在儿女名下,如父母年老,子女成年后却不愿履行赡养父母的义务,一些父母即使想收回房屋,也会遇到很大的法律障碍。

把房产过早登记在孩子名下,还可能会有一些法律纠纷。比如拥有房产的儿女结婚后发生意外去世,根据法律规定,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。因此,其名下房产将作为遗产分割和继承,而不是按照一般的共同财产进行分割。

如果夫妻确定把房产登记在未成年孩子名下,还要注意在签订房屋买卖合同时,该房屋不能申请银行贷款,必须一次性付清房款。此外,由于我国房产政策的复杂性,很可能有相关政策的变化,如果锁定了房屋产权,可能导致利益的损失。

责任编辑:林菽蔚
相关阅读