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房地产市场迎来转折,房价下跌终于不再是一句空话

2018-07-16 09:48:24  来源:fang.com  

近几天,无论是专业的媒体还是自媒体,在报道房地产市场时,普遍都用到了转折一词。目前比较主流的观点,认为楼市出现了转折信号,几个重大消息都会对房地产市场产生深远的影响。

中国新闻网就发文表示,7月楼市迎来的三大消息,将会影响未来房价走势。具体来看,这三大消息分别是:一、进入7月,楼市调控仍在收紧,个别城市还设置了房价“涨停板”;二、在北上广深等30个城市开展治理房地产市场乱象的行动,其中投机炒房团伙是重点打击对象;三、棚改货币化安置比例将进行调整。

以上三大消息,对于三四线城市的房地产市场的影响将更为明显。国家统计局的数据显示,2018年全国70个大中城市中,三四线城市的房价一直处于领涨。15个热点城市的房价,大多已经止涨,有的同比已经出现了回落,但是三四线城市的房价却是稳中有涨,鲜有下跌的。说到三四线城市房价的上涨,就不得不提棚改货币化安置。据地产情报站指出,2014年-2017的货币化安置比例分别是:9%、28%、48%、60%,逐年提高。相对而言,一二线城市的棚改货币化安置的比例相对较低,而三四线城市的比例较高。据中国指数研究院的相关数据显示,三四线城市的棚改货币化安置比例高达80%。而货币化安置比例大幅提升的这几年,也是房价上涨最快的阶段。

笔者之前就跟大家计算过棚改货币化安置产生的购房需求与整体销量的占比。以2017为例,全年预计销售住宅1500万套。这其中,三四线城市的占比在67%左右,也就是差不多1000万套。而2017年全年的棚改任务完成量为607万套,其中三四线城市占比80%左右,差不多有500万套。这500万套棚改户中,又有80%的是通过货币化安置完成棚改的,也就是说,保守估计产生了400万套的购房者需求,差不多占全年住宅销量的40%。以湖南岳阳为例,2017年货币化安置比例达到98%,带动住宅销售面积占全市住宅总销售面积的53%。与普通购房需求不同,通过棚改货币化安置产生的购房需求都是不差钱的,因为拆迁户手中有大笔的拆迁款。这些不差钱的购房需求,对于房价的影响可想而知。

正是因为有了这些购房需求,才让三四线城市的新房库存量大幅下跌,因此才有了住建部要因地制宜推进棚改货币化安置。简单来说,因地制宜推进棚改货币化安置,就是要在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,降低棚改货币化安置的比例,提高实物安置的比例;而在商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

虽然现在还不知道具体调整的比例是多少,但是有一点是可以肯定的,那就是高比例的棚改货币化安置将成为历史。还是以湖南岳阳为例,假如棚改全部改为实物安置,那么就意味着53%的购房需求没了,住宅销售面积将直接腰斩,这么多的房子卖不出去,你说房价会涨还是会跌?

因此,未来棚改货币化安置比例降低的城市,房价下跌的预期大增。了解房地产市场的朋友应该都知道,碧桂园之所以能够与恒大、万科一起成为全国房企的三巨头之一,很大的原因就是它在三四线城市囤积了大量的土地,贡献了超过50%的销量。但是,近日碧桂园已经叫停“全覆盖”战略,这可以看作是碧桂园从部分三四线城市抽身的预兆。对于市场最为敏感的开发商都不看好未来三四线城市的楼市了,房价下跌恐怕已经是大概率事件了。其实,现在的市场就已经有了反馈,例如安徽阜阳就传出了投资客大量抛盘撤出的新闻。

当然,中国新闻网所说的三大消息对于三四线城市的影响要远大于一二线城市。按照一般的规律,一二线城市的房价涨了之后,三四线城市才会跟进;而一二线城市的房价跌了之后,三四线城市的房价也会开启下跌模式,但是,现在一二线城市的房价在限价、限购、限售等政策的影响下,房价已经止涨了。而且一二线城市的新房总体处于供小于求的局面,因此即使未来部分三四线城市的房价出现了下跌,一二线城市的房价可能仍然会很坚挺。

最后,笔者建议那些还想到三四线城市投资买房的人来说,还是小心为妙,不要被套牢。

责任编辑:林菽蔚
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